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　　起原 ：中国房地产报

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　　当物业并购潮退去，那些曾被成本泡沫隐敝的暗礁正浮出水面，东原仁知事业的遭逢不外是行业冰山一角。

　　中房报记者 梁笑梅丨北京报说念

　　5月20日，港交所公告屏跳出一则玄幻交往：东原仁知事业以1元价钱拿下湖南金典剩余20%股权。

　　这场看似“白捡”的成本运作，实则是三年前对赌公约埋下的连环雷。2022年，物业股上市高涨中，东原仁知事业豪掷6170万元收购湖南金典80%股权，附加三年对赌条目犹如达摩克利斯之剑。如今对赌失败，原鼓吹张利群不仅赔上1300万元补偿金，更以1元标识价钱交出剩余股权。

　　同策参谋院联席院长宋红卫指出，这本色上所以股权代偿债务的“债转股”操作。看似东原仁知事业捡漏的背后，场地公司净利润暴跌86.4%、商誉减值超4000万元的现实，恰似《华尔街之狼》中那些被过度包装的高风险债券。

　　一位华南区域物业分析师算了一笔账：若计入三年间湖南金典权力缩水34%及东原仁知事业转亏6164万元的事实，这场1元收购更像是饥肠辘辘。当物业并购潮退去，那些曾被成本泡沫隐敝的暗礁正浮出水面，东原仁知事业的遭逢不外是行业冰山一角。

　　贵寓自大，东原仁知事业修复于2003年，前身为重庆东原物业，是重庆迪马实业股份有限公司旗下物业板块。其母公司迪马股份实控东说念主为重庆富豪罗韶宇，旗下领有东原地产、迪马工业（特种车辆制造）等多元产业。2022年4月29日，东原仁知事业登陆港交所，成为第59家港股物企。

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　　买80%送20%的成本赌局

　　2022年6月的长沙热浪袭东说念主，彼时物业行业适值并购怒潮，头部企业估值动辄百倍PE，连区域性物企皆能卖出天价。东原仁知事业上市募得1.4亿港元，急需用限度故事撑起股价，而张利群手抓770万平淡米处治面积的湖南金典，正是绝佳场地。

　　“对赌公约就像卖身契，但其时没东说念主以为交往会输。”一位接近交往的东说念主士透露，公约要求三年累计增长20%，这在2021年行业平均增速35%的配景下看似保守。可谁皆未念念到，2023年物业费限价令出台，2024年房地产下行传导至物管行业，湖南金典净利润如过山车般暴跌86.4%，最终倒在达标线前3.9%。

　　这场交往像是一场全心筹谋的成本游戏：6170万元收购80%股权时，剩余20%已质押给出让方四川东蓝。这种“股权质押+功绩对赌”的双保障，让东原仁知事业看似稳赚不赔。一位金融股分析师指出，这种结构本色是“分期付款的另类抒发”——先用80%股权锁定完了权，剩余股份看成风险典质品。

　　但数字游戏终难敌行业极冷。湖南金典2024年净利润仅305.9万元，较对赌指标缺口达680万元。按公约条目，补偿金封顶1300万元，恰好就是剩余20%股权价值。一位不肯具名的讼师解密：“1元转让是法律时刻性操作，实践是用股权冲抵债务，幸免现款补偿激发的推行蜿蜒。”

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　　商誉减值“警示”物业并购风险

　　2024年报自大，东原仁知事业商誉减值测试中湖南金典单项减值4104万元，这个数字足以买下4个往时的湖南金典。更粗暴的是，东原仁知事业在2024年的研讨情况也并不乐不雅，由盈转亏6164万元，贸易应收款坏账如同达摩克利斯之剑。

　　“这不是简便的对赌失败，而是所有这个词贸易时势的反噬。”仲量联行的一位物业参谋员指出，2021年~2022年物业并购平均溢价率达8~12倍，但场地公司果然盈利智商经常被注水。东原仁知事业收购湖南金典5.37倍溢价看似克制，实则已埋下隐患——场地净利率仅8.6%，要靠限度别传才智消化估值泡沫。

　　值得一提的是，行业数据揭示更深的危急。2024年物业百强企业并购纠纷同比激增230%，商誉减值总和超80亿元。第一太平戴维斯呈文自大，超六成收并购场地未能完胜利绩甘心，像湖南金典这么用股权补偿的案例正从个例酿成常态。

　　东原仁知事业的逆境颇具代表性。其2024年应收账款盘活天数蔓延至98天，较行业均值多出20天。场地公司湖南金典固然现款流转正，但营收衔接两年下滑，在管面积增长停滞。一位物业行家李强直言：“用并购撑限度就像吃麻醉剂，药效事后是更剧烈的阵痛。”

　　一位不肯具名的上市物企CFO算过细账：并购产生的每1元商誉，需要场地公司接续创造0.15元/年的净利润才智守护估值。但现时行业平均净利率已跌破7%，这个数学等式正在全面崩溃。

　　东原仁知事业的1元收购案恰似物业并购怒潮的墓志铭。当潮流退去时，所有全心筹谋的对赌条目，不外是把今天的功绩压力回荡成未来的财务地雷。关于仍在并购路上决骤的物企们，东原仁知事业的履历再光显不外——实在的价值创造，从来不在Excel表格的财务模子里，而在逐日事业的社区中。

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